沒有買過二手房， 千萬(wàn)別說你懂房地產(chǎn)。

二手房買賣，需要覆蓋到的房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)，幾乎是方方面面：有政策法規(guī)方面的，也有談判技巧、人際溝通、市場(chǎng)分析等方面的。

但是，對(duì)于普通人買二手房而言，其實(shí)并不需要考慮那么多，一切專業(yè)的、細(xì)碎的過程，都可以外包給中介，支付中介費(fèi)，就能購(gòu)買服務(wù)了。

其實(shí)，二手房的交易流程，基本上都大同小異，可以細(xì)分為以下步驟：

→簽合同（買方交定金）*需雙方到場(chǎng)

→網(wǎng)簽合同（向房管局備案，避免一房多賣）

→銀行面簽、銀行批貸（向銀行貸款，和銀行簽抵押貸款合同）*需雙方到場(chǎng)

→賣方交首付款，或向房管局、銀行托管資金，做資金監(jiān)管

→房管局過戶，中介遞舊房本，*需雙方到場(chǎng)

→繳稅、領(lǐng)取新房本

→用新房本抵押貸款

→銀行放款，直接打到原房東賬戶

→水電物業(yè)交割，交鑰匙，交易完成

對(duì)于普通人而言，購(gòu)買二手房，真正要考慮的，其實(shí)無非就是2個(gè)問題：

第一是房子本身，到底自己喜不喜歡這套房子，房子是否匹配了自己的需求，比如戶籍、學(xué)區(qū)、出行交通便利等。

第二是預(yù)算的問題，也就是打算用多少錢來買這套房子，除了首付款，還需要考慮的費(fèi)用，主要有以下幾個(gè)大的項(xiàng)目：

稅費(fèi)成本：

①契稅，首套房或者二套房，房屋面積≤90平，契稅為1%；首套房房屋面積>90平，契稅為1.5%；二套房房屋面積>90平，契稅為2%。

②增值稅：一般都是5.6%，但是滿2年可以免征增值稅，也就是說，從原房東取得房產(chǎn)證或契稅完稅證明起開始起算，2年以后出賣，就可以免征增值稅。

③個(gè)人所得稅：這里的個(gè)稅，一般是房屋價(jià)款的1%，而且，在市場(chǎng)慣例中，原房東一般都是凈收，也就是說，房東的個(gè)稅是由購(gòu)房者繳納的，加上購(gòu)房者自己的1%，那就是2個(gè)點(diǎn)。當(dāng)然，如果是房東滿五唯一的房子，是免征個(gè)稅的。

中介成本：

④給中介公司的費(fèi)用，一般都是總房款的2~3%個(gè)點(diǎn)，由買賣雙方共同支付或協(xié)商比例，有的是買賣雙方各付1%或1.5%，有的是買方1%，賣方付2%。

貸款擔(dān)保成本：

有的客戶買房，貸款資質(zhì)有瑕疵（比如征信有信用卡逾期記錄等），或者首付比例成數(shù)需要調(diào)低一些。這個(gè)時(shí)候，就需要擔(dān)保公司出面提供擔(dān)保，才能從銀行貸到相應(yīng)金額或比例的貸款。

這個(gè)貸款擔(dān)保費(fèi)用，一般由中介和擔(dān)保公司談，少則幾千，多則數(shù)萬(wàn)。

當(dāng)然，如果自信自己的征信良好，能直接從銀行貸到款，不用經(jīng)過擔(dān)保公司，一般也就是支付一個(gè)2000元以內(nèi)的貸款服務(wù)費(fèi)給中介，就足夠了。

上面幾項(xiàng)加起來，如果能夠免掉增值稅，其實(shí)總的也就是3~5%左右的交易成本和費(fèi)用，如果房產(chǎn)的總價(jià)不高，那么這個(gè)交易成本，是可以接受的。

但如果有增值稅，那么整個(gè)交易成本就會(huì)被拉升到10%以上甚至達(dá)到12%以上，所以，避開增值稅的5.6個(gè)點(diǎn)，對(duì)于降低交易的成本，就十分重要了。

至于其他的一些工本費(fèi)（權(quán)證登記費(fèi)，住宅80元/套，非住宅550元/套）、印花稅（權(quán)證印花稅5元/戶）等，都是些小項(xiàng)目，幾百元以內(nèi)就能搞定的，就不用納入太多考慮了。

當(dāng)然，購(gòu)買二手房，還有一個(gè)巨大的成本，那就是時(shí)間和精力成本，以及專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備和風(fēng)險(xiǎn)，但這些問題，都是可以交給中介一手代辦的。

也就是說，購(gòu)買專業(yè)靠譜的中介服務(wù)，中介操作起來因?yàn)槭炷苌桑蠖喽际呛芰鲿车模矣兄薪閰⑴c，流程中做好資金監(jiān)管，就能夠基本確保每個(gè)環(huán)節(jié)的雙方資金安全和風(fēng)險(xiǎn)。

一般來講，中介不會(huì)偏袒房東和買房人中任何一方，因?yàn)榉慨a(chǎn)如果交易不了、過不了戶，中介其實(shí)更著急。

另外，貸款給買房人買房的銀行，往往貸出來的錢是7成，比首付款更大的比例，銀行的審核和評(píng)估，也是相當(dāng)嚴(yán)格的，畢竟銀行出的錢的70%，相當(dāng)于又是幫購(gòu)房人把了一道關(guān)，如果房產(chǎn)有問題，銀行就不會(huì)輕易批貸。