如果經(jīng)常訪(fǎng)問(wèn)“知乎”、“雪球”“天涯”這類(lèi)社區(qū)，會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于“做空”房產(chǎn)的需求是非常非常大的。

如何“做空”房?jī)r(jià)？很多人討論來(lái)討論去，討論出兩個(gè)問(wèn)題：

中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)發(fā)生美國(guó)那樣的暴跌嗎？

中國(guó)房地產(chǎn)可以做空嗎？

1、中國(guó)會(huì)發(fā)生美國(guó)那樣的暴跌嗎？

答案是：如果我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生暴跌，也不會(huì)是美式暴跌。

因?yàn)槲覈?guó)首付非常高，并且貸款審核非常嚴(yán)格，發(fā)生大面積違約的概率還是很低。

比較危險(xiǎn)的是給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款和土地購(gòu)置貸款。

我國(guó)的按揭并沒(méi)有再證券化，沒(méi)在金融市場(chǎng)流通開(kāi)，在銀行倉(cāng)庫(kù)里放著，毛病是沒(méi)法拿去賺錢(qián)，好處是出不了什么大問(wèn)題。

其實(shí)，美國(guó)如果單純是按揭大面積違約，也沒(méi)什么大事。問(wèn)題在于大量的垃圾債券滲透到了整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)里，所有的銀行都花了無(wú)數(shù)的錢(qián)買(mǎi)了天量債券，而且這些錢(qián)還都是借的。

在這個(gè)基礎(chǔ)上又有無(wú)數(shù)的金融衍生品，復(fù)雜到連知名天才的伯南克都承認(rèn)自己不太明白都是些什么玩意。是這些東西最后拖垮了整個(gè)金融系統(tǒng)。

2、中國(guó)房地產(chǎn)可以做空嗎？

答案是：比較難。

金融科普類(lèi)電影《大空頭》里面表現(xiàn)的幾種做空方式可以看到，那幾個(gè)美國(guó)金融天才做空的也不是房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)貸款，做空的是房地產(chǎn)貸款之上衍生的債券。

有和投行簽CDS債券保險(xiǎn)；有買(mǎi)MBS債券認(rèn)沽期權(quán)的；

這些復(fù)雜的金融衍生品之上的衍生品咱們基本都沒(méi)有，更找不到對(duì)賭的機(jī)構(gòu)。

而且在《大空頭》影片中，房貸出現(xiàn)大面積違約時(shí)，證券價(jià)格卻仍處高位，為什么？

因?yàn)椋缎性跔?zhēng)取時(shí)間找接盤(pán)俠，在高位把MBS、CDS全部跑出去，在反向購(gòu)買(mǎi)CDS做空。

MARK的老東家也很早在做空，不過(guò)玩瞎了，虧了150億。

所以說(shuō)，那幾位大空頭即便是擁有做空工具，也是天才級(jí)的表現(xiàn)。

3、做空的工具還是有的

盡管衍生品市場(chǎng)沒(méi)那么發(fā)達(dá)，真心要做空，也還是有一些工具可用：

▲ 向券商融券，賣(mài)空房地產(chǎn)公司股票。不過(guò)融出的每種證券余額不得超過(guò)該證券可流通市值的10%，而且中國(guó)股市素來(lái)股權(quán)非常“集中”，主動(dòng)做空比較難。

▲ 購(gòu)買(mǎi)認(rèn)沽期權(quán)。但是當(dāng)前只有跟蹤股票指數(shù)的交易型開(kāi)放式指數(shù)基金（ETF）等標(biāo)的物，如：50ETF期權(quán)。指數(shù)權(quán)重里可是又不同類(lèi)型的公司，針對(duì)性不強(qiáng)。

▲ 港股市場(chǎng)有針對(duì)于單一房地產(chǎn)股票的認(rèn)沽期權(quán)，“渦輪”。

4、如何從房地產(chǎn)的衰退中獲利？

其實(shí)換個(gè)思路，既然做空難，擇時(shí)逆向抄底行不行？

當(dāng)出現(xiàn)行業(yè)衰退，總會(huì)有恐慌情緒蔓延，一定有個(gè)體財(cái)務(wù)狀況的差異導(dǎo)致拋售，出現(xiàn)很好的標(biāo)的物的機(jī)會(huì)非常大。

從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期前景看，只要在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)買(mǎi)到低估的資產(chǎn)品，都是有利可圖的。