踩盤日記第2期。

開欄語:

經(jīng)常有朋友問:這個(gè)片區(qū)怎么樣，那個(gè)樓盤如何？位置好不好？有沒有升值空間，這幾個(gè)樓盤相比，選擇哪個(gè)最優(yōu)……這些，可能是深圳人買房必問的問題。

現(xiàn)在，我們計(jì)劃統(tǒng)統(tǒng)告訴大家——《南方日?qǐng)?bào)》、南方+推出《踩盤日記》，從深圳人購(gòu)房需求出發(fā)，俯瞰大灣區(qū)all樓盤。我們會(huì)踩深圳/大灣區(qū)最紅的盤。

（本欄目?jī)?nèi)容僅供參考，不構(gòu)成購(gòu)買建議。）

往期推薦:

第1期:坪山3個(gè)全新住宅樓盤曝光，地鐵學(xué)校一應(yīng)俱全

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西麗，或已是南山區(qū)內(nèi)，房?jī)r(jià)洼地之一。根據(jù)貝殼找房二手房數(shù)據(jù)，目前西麗片區(qū)二手房均價(jià)8.3萬元/平方米；一路之隔的大學(xué)城則達(dá)到10.3萬元/平方米。

南山二手房?jī)r(jià)總覽。數(shù)據(jù)來源:貝殼找房

值得留意的是，今年以來，南山僅有一個(gè)住宅樓盤入市——遠(yuǎn)洋天著。而另一個(gè)住宅深鐵閱山境，或于9月底開盤。

與2019年相比，今年南山住宅樓盤大幅減少。從推盤個(gè)數(shù)來看，去年就有8個(gè)住宅樓盤入市。

2019—2020年南山住宅樓盤入市概覽。

從上表可見，南山在售的住宅盤不多，且已全部轉(zhuǎn)為現(xiàn)售。那么，在二手房動(dòng)輒10萬+的南山，當(dāng)前的打新機(jī)會(huì)遠(yuǎn)洋天著、深鐵閱山境應(yīng)該如何選擇呢？

實(shí)際上，遠(yuǎn)洋天著、深鐵閱山境相距僅3公里，同在留仙大道上。所享用的片區(qū)配套資源大致相同。如：西麗湖國(guó)際科教城、留仙洞總部基地、大沙河創(chuàng)新走廊等規(guī)劃；西麗水庫(kù)、長(zhǎng)嶺陂水、塘朗山等自然資源；深圳北站、西麗高鐵站、地鐵5號(hào)線等軌道交通等。

一、先復(fù)習(xí)幾個(gè)規(guī)劃概念:

1.西麗湖國(guó)際科教城

西麗湖國(guó)際科教城位于南山區(qū)北部，總面積超過南山區(qū)土地面積的1/3，區(qū)位得天獨(dú)厚、交通優(yōu)勢(shì)明顯、生態(tài)稟賦優(yōu)良，是深圳科教資源最豐富、高端人才最密集、科技創(chuàng)新能力最強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平最高的區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，未來進(jìn)駐西麗湖國(guó)際科教城的主要是高素質(zhì)人才。

西麗湖國(guó)際科教城規(guī)劃將秉持以人為本、生態(tài)優(yōu)先，三生（生產(chǎn)、生活、生態(tài)）統(tǒng)籌、三區(qū)融合的理念，以自然、人文、健康、創(chuàng)新和國(guó)際化為核心要素，構(gòu)筑“一環(huán)（環(huán)西麗湖）、一帶（大沙河）、三組團(tuán)（科教城東部、西北部、西南部三大創(chuàng)新組團(tuán)）、五片區(qū)（石壁龍、燕清溪、白石嶺、留仙洞、大學(xué)城等五大片區(qū)建設(shè)）”的空間與功能布局，建設(shè)具有世界影響力的國(guó)際科教城。

目前，西麗湖科教城已有清華大學(xué)深圳研究生院、北京大學(xué)深圳研究生院、哈爾濱工業(yè)大學(xué)（深圳）、中國(guó)科學(xué)院深圳先進(jìn)技術(shù)研究院、南方科技大學(xué)、國(guó)家超級(jí)計(jì)算深圳中心、深圳大學(xué)西麗校區(qū)等單位入駐。

2.西麗樞紐（西麗高鐵站）

西麗樞紐位于南山區(qū)北部地區(qū)，樞紐規(guī)劃面積約1.68平方公里。其位于廣深港澳科創(chuàng)走廊的軸線，串聯(lián)西麗湖國(guó)際科教城、留仙洞總部基地、高新園、后海總部基地等重點(diǎn)片區(qū)，交通功能及區(qū)域位置都極其重要。

西麗樞紐串聯(lián)南北重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)。從粵港澳大灣區(qū)范圍來看，其連接廣州中新知識(shí)城、東莞松山湖高新區(qū)、濱海灣新區(qū)、深圳空港新城、坂雪崗科技城和高新區(qū)6大核心創(chuàng)新平臺(tái)。從深圳市域范圍來看，可聯(lián)系光明鳳凰城、龍崗國(guó)際低碳城、大運(yùn)新城、坪山中心、寶安中心、前海合作區(qū)、留仙洞總部基地、深圳灣超級(jí)總部基地8大創(chuàng)新節(jié)點(diǎn)。

3.留仙洞總部基地

留仙洞總部基地，定位為國(guó)際化新一代信息技術(shù)研發(fā)、轉(zhuǎn)化與應(yīng)用示范基地，集戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)特征和企業(yè)總部特征為一體的新一代產(chǎn)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃建筑面積500萬—600萬平方米，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來將形成超3000億元的產(chǎn)業(yè)集群。

4.大沙河創(chuàng)新走廊

深圳市南山區(qū)“大沙河創(chuàng)新走廊”規(guī)劃區(qū)域面積96.6平方公里，占全區(qū)總面積的53%。規(guī)劃范圍內(nèi)有深圳灣區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地、留仙洞新興產(chǎn)業(yè)總部基地和大沙河創(chuàng)新走廊研發(fā)及總部基地等3個(gè)新興產(chǎn)業(yè)基地。

二、西麗片區(qū)長(zhǎng)短板

短板:

1.西麗大學(xué)城片區(qū)，位于塘朗山北側(cè)，羊臺(tái)山南側(cè)，建設(shè)版塊狹長(zhǎng)，沿留仙大道東、西向展開。

2.塘朗山天然拉開與福田中心區(qū)、南山中心區(qū)的距離。

3.北部與寶安石巖交界，片區(qū)內(nèi)、片區(qū)周邊聚集多個(gè)工業(yè)區(qū)。

優(yōu)勢(shì):

1.而由于塘朗山、西麗水庫(kù)、長(zhǎng)嶺陂水等自然資源組合，綠化率高宜居性強(qiáng)。

2.臨近西麗湖國(guó)際科教城、留仙洞總部基地等，領(lǐng)先人才集中地。

3.多個(gè)城市更新項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、規(guī)劃中，如西麗工業(yè)區(qū)、紅花嶺工業(yè)區(qū)等。

城市更新方面，經(jīng)筆者梳理，西麗片區(qū)范圍內(nèi)有茶光工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目、官龍村城市更新單元、南華數(shù)字科技城市更新單元、賽霸科技城市更新單元、松坪山配套宿舍城市更新單元、海王工業(yè)城城市更新單元、深秦茶光城市更新單元等。

紅花嶺工業(yè)南區(qū)城市更新公示。

更新后城市面貌將進(jìn)一步提升，而從更新現(xiàn)狀來看，以舊改項(xiàng)目以工業(yè)區(qū)為主，未來多建成寫字樓、產(chǎn)業(yè)用房方向，鮮有住宅樓盤供應(yīng)。

三、微觀對(duì)比

將從以下幾個(gè)方面細(xì)微對(duì)比兩個(gè)樓盤:包括周邊環(huán)境（生活氛圍、綠化）、地鐵口距離、教育資源、商業(yè)體量、社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等。

1.周邊環(huán)境（生活氛圍、綠化）

深鐵閱山境:

A、自然資源:北看大學(xué)城、西麗水庫(kù)、長(zhǎng)嶺陂水庫(kù)；南看塘朗山。

B、北面的寶能城住宅入伙、商業(yè)入駐后，居住氛圍、商業(yè)氛圍更好。

C、巧妙設(shè)計(jì)。深鐵閱山境與地鐵運(yùn)營(yíng)大廈地塊上無縫，其中地鐵停車場(chǎng)頂樓設(shè)計(jì)為小區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，有利于拓展業(yè)主活動(dòng)空間。

D、噪音。這可能是深鐵閱山境最大短板。雙公路（留仙大道、南坪快速）、雙軌道（地鐵5號(hào)線、坪南鐵路）縫中居住。

深鐵閱山境東側(cè)的公租房朗麓家園面臨同樣問題，2018年12月曾有市民網(wǎng)絡(luò)問政咨詢，“南坪快速道在朗麓家園的噪聲，何時(shí)可以降低？哪怕一點(diǎn)點(diǎn)”。后得到廣東省人民政府辦公廳回應(yīng):經(jīng)查，朗麓家園項(xiàng)目已按照環(huán)評(píng)報(bào)告提出的審查意見和建議，安裝了相應(yīng)等級(jí)的隔聲窗，滿足《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-2008），符合《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》。對(duì)于您的建議，深圳市住房保障主管部門將會(huì)同相關(guān)部門作進(jìn)一步研究。

E、實(shí)用面積低，僅72%。即建筑面積100平房子，套內(nèi)使用72平。

遠(yuǎn)洋天著:

A、居住環(huán)境相對(duì)安靜。

B、自然資源:西北側(cè)可看西麗水庫(kù)、大沙河生態(tài)公園；南看塘朗山。

C、東側(cè)為平山村，居住氛圍較好。

D、西南角有一處變電站。

2.地鐵口距離

深鐵閱山境

A、路程約1000米，步行經(jīng)過塘朗城商業(yè)街、朗麓家園底商。

遠(yuǎn)洋天著

直達(dá)地鐵口，路程約300米。

總體來看，深鐵閱山境步行距離更遠(yuǎn)，且需要經(jīng)過朗麓家園底部商業(yè)、及面臨留仙大道噪音，步行感覺不太理想。

3.教育資源

深鐵閱山境:

周邊有南科大實(shí)驗(yàn)一小、南科大實(shí)驗(yàn)二小、深圳大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校三所小學(xué)，自身配建6班幼兒園與24班初中，配建中學(xué)隸屬深圳大學(xué)附屬教育集團(tuán)外國(guó)語中學(xué)。

遠(yuǎn)洋天著:

項(xiàng)目自帶九班幼兒園，按照目前的學(xué)區(qū)劃分，項(xiàng)目屬于南山區(qū)第二外國(guó)語學(xué)校（集團(tuán)）平山小學(xué)和大學(xué)城麗湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（初中部）

由此來看，深鐵閱山境教育資源優(yōu)勢(shì)更明顯，此外，由于有大學(xué)城生源支持，未來有考分上的優(yōu)勢(shì)。

4.商業(yè)體量

深鐵閱山境:

步行距離內(nèi)商業(yè)有:裙樓3000平方米商業(yè)，14萬平方米寶能城環(huán)球匯（今年9月26日開業(yè)）、約6萬平方米塘朗城廣場(chǎng)。

遠(yuǎn)洋天著:

步行距離內(nèi)商業(yè)有：約5萬平方米益田假日里、美康百貨、西麗天虹。

從商業(yè)體量來看，深鐵閱山境更大更豐富。

5.社區(qū)規(guī)模

深鐵閱山境:

占地面積4.3萬平方米，建筑面積約18萬平方米，包括5棟150米超高層建筑，其中4棟住宅商品房共計(jì)82500平方米，1棟人才安居房，配套一所中學(xué)及幼兒園。總房源887套。

遠(yuǎn)洋天著:

占地面積3.9萬平方米，建筑面積約24萬平方米，總房源1542套。

由此來看，占地面積相當(dāng)，社區(qū)規(guī)模相當(dāng)。不過，遠(yuǎn)洋天著建設(shè)面積更高，房源數(shù)也更高，居住人口更密集。

樓盤配套距離圖。

6.戶型與價(jià)格

深鐵閱山境:

主推產(chǎn)品住宅共887套，主力戶型為78—80平方米2房1衛(wèi)、96—103平方米3房2衛(wèi)。市場(chǎng)吹風(fēng)均價(jià)8.5萬元/平方米，總價(jià)840萬起。

遠(yuǎn)洋天著:

可售產(chǎn)品為98—162平方米3—4房，其中，108、115、118三個(gè)面積為主力戶型。

價(jià)格方面，本次共備案571套房源，均為住宅產(chǎn)品，戶型建面約100—161平方米，均價(jià)約8.38萬元/平方米，單價(jià)區(qū)間在7.6—9.1萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在801—1464萬元/套。

總體來看，深鐵最小戶型78平方米兩房，適合剛需上車。遠(yuǎn)洋則幾乎是百平以上的大戶型，適合改善，總價(jià)相對(duì)更高。

四、總結(jié):

同一地段兩個(gè)樓盤，選擇上建議看購(gòu)房需求。總體而言:

深鐵閱山境更適合剛需。 一方面總價(jià)低，好上車，且有價(jià)格支撐。據(jù)貝殼找房，深鐵閱山境北側(cè)的寶能城二手房均價(jià)已為142850元/平方米。配置的教育資源也優(yōu)于遠(yuǎn)洋。此外，步行距離可達(dá)寶能城、塘朗城兩大商業(yè)，方便年輕人購(gòu)物、娛樂。短板是噪音。

寶能城二手房?jī)r(jià)格。數(shù)據(jù)來源:貝殼找房

遠(yuǎn)洋天著則更適合居住環(huán)境有要求的人群。據(jù)看過兩個(gè)盤的市民反映，遠(yuǎn)洋的品質(zhì)感高出深鐵不是一兩個(gè)級(jí)別。此外，遠(yuǎn)洋的居住環(huán)境更好，尤其是西區(qū)高層看河的視野更佳；地鐵、商業(yè)的距離也較深鐵更近。價(jià)格支撐方面，據(jù)貝殼找房，東側(cè)的博林天瑞二手房均價(jià)11.2萬元，西側(cè)的南國(guó)麗城均價(jià)8.2萬元/平方米。

【攝影】馮少文

【撰文】馮少文

【作者】

大灣區(qū)樓市觀察

來源：南方+ - 創(chuàng)造更多價(jià)值